2017 09 ≪  10月 12345678910111213141516171819202122232425262728293031  ≫ 2017 11
家賃崩壊が始まった
2014/07/30(Wed)
もしあなたが、もう何年も同じ家賃を払い続けているとしたら、一杯280円に下がった牛丼を倍の値段を支払って食べているのと同じ。家賃を下げることの最大の障害は、あなた自身の無知にあるといっても決して過言ではないのである。

 1万円台物件の件数をみてみると、札幌市194件、福岡市75件、広島市44件、名古屋市23件、東京都下3件と続く。意外にも1万円台物件が最も多くヒットしたのは大阪市で、なんと24区計599件。木造のぼろアパートをイメージするかもしれないが、これらはすべて「マンション/駅徒歩15以内/10平方メートル以上」の条件で出てきたものである。

 さすがに1万円台物件ゼロの東京23区(時期によっては数件ヒットするが、シェアハウスばかり)も、数年前ならありえなかった2~3万円台の物件がゴロゴロ転がっていて、不人気駅の設備が少し古くなったアパートなら、1万円台突入も時間の問題だろう。

●賃貸住宅の空室率は約2割

 では、いったい、なぜそんな事態が起きているのか。

 家賃崩壊の原因は、需要を上回る供給が続けられていることにある。バブル崩壊以降、「土地有効活用」と称した、専門の建築会社によるサブリース(一括借り上げ)方式で賃貸経営を始める地主たちが激増。地価は下がっても、世帯数増加に伴って賃貸需要は堅調に伸び続けていたため、その需要を満たす賃貸アパート・マンションが毎年数十万戸ずつ新たに建築されて供給され続けた。

 ところが、09年から日本の人口は突然減少に転じた。ここ数年は、毎年20数万人ずつ減少している。また08年のリーマンショック後、勤労世帯の所得が低下して、家計に占める家賃の負担が年々重くのしかかるようになった。にもかかわらず「サラリーマン大家で大儲け」などという情報に踊らされて、いまだに賃貸経営に乗り出す人が後を絶たない。

 家賃崩壊は、まだ始まったばかりだ。野村総合研究所の試算によれば、もし今と同じ水準で賃貸物件の新規供給が続いた場合、40年には空室率が40%にも達するという。そうなったら、家賃は文字通り「大崩壊」の一途をたどるに違いない。


http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20140730-00010005-bjournal-bus_all&p=2

jinnko.jpg

やっぱりね・・・・今朝の日経新聞の記事にもありましたが、あの数字は実態を正確に伝えていません。

実際の空室率、空家率はもっと深刻です。

今の70代以上の人がすべて亡くなるぐらいから、子への相続の過程において不動産の歴史的暴落が始まります。

日本国内から人がどんどん減るのに、ディベロッパーはアホみたいにドカドカ新規供給していて、

日本のあちこちで家があまりまくってますから、当たり前です。価格は需給バランスで決まります。

これまで何度も何度もブログで言ってますが、これから新規の不動産投資は死亡フラグ確定です。

よく、「あなたもサラリーマン大家になれる」とかなんとかの書籍やセミナーありますが、

不動産投資が美味しかったのは人がドカドカ増えていた戦後のボーナスステージだからこそ。

最初の物件で収益が出れば、それを担保にして2件目・・・

それにも収益が出れば、それを担保に3件目・・・

それにも収益が出れば、それを担保に4件目・・・わらしべ長者よろしくこんな感じでどんどん増やせた。

今の時代にこれをできるかって!?

これから50年で5000万人も減るのに、無理無理無理の無理ゲーですw

家賃収入どころか、空室できて埋められずに持ち出しだけが年々増えて、悪性の“負債”になりますよ。

実際、業者の儲け話を鵜呑みにして、“こんなはずじゃなかった”となる人が年々増えています。

公務員でも破産します。不動産会社はマスコミのお得意さんだからニュースにしないだけ。


こんな時代でも新規の不動産投資で成功してる人を知ってますが、

①不動産の目利きができる(その方は超大手ディベロッパー出身です)
②日本全国、格安で修復工事等ができる業者を熟知してる(簡単な水周り工事とかなら自分で修復できるそうです)
③物件はすべて中古を競売で仕入れる(新築を業者から購入は論外です。そんなんじゃ必ず損します。)
④定期的に周辺物件の相場を調べていて、変化への対応が迅速(周辺相場の最安値を維持すれば空室には絶対にならないと言ってました。)

以上です。あなたにできますか?

私も昔、マンションアパートなどの不動産投資に手を出しそうになった時期がありますが、

地図片手に自転車で大阪市内隅々まで回って“本当の空室率”調べて愕然とした。

大阪のような大都市でさえ家は余りまくっているんですよ。

戦後からのボーナスステージで財を成した方は逃げ切れますが、新規はババを引かされます。

けっこう前に、九州の大地主さんが私のセミナー受講されましたが、その方も同じこと言ってました。


どこで調べたのか、私の携帯に不動産会社からしょっちゅう営業電話ありますが、私は絶対に不動産には手を出しませんw
ババしかないババ抜き勘弁願いますww




人気ブログランキングへ
スポンサーサイト
この記事のURL | 雑文コラム~管理人の独り言~ | ▲ top
| メイン |